„Spieglein Spieglein bei der Hand. Wer zahlt die meiste Miete im Berliner Land?“
Der neue Mietspiegel 2013 für Berlin ist da und sorgt für reichlich Gesprächsstoff bei allen Mietern, Vermietern, Verwaltern und Maklern. Auf der einen Seite schürt er Angst, auf der anderen Hoffnungen. Fakt ist Wohnen in Berlin wird immer teurer. Laut des Mietspiegels beträgt der monatliche Quadratmeterpreis im Durchschnitt ohne Heizung und Betriebskosten 5,54 Euro, was eine Steigerung zum Wert von 2011 um 6,3 Prozent bedeutet. Im Jahr 2011 lag der Wert bei 5,21 Euro pro Quadratmeter. Altbauwohnungen die vor 1918 errichteten wurden verzeichnen den signifikantesten Anstieg mit einer Erhöhung von 6,3 Prozent jährlich. Dem gegenüber steht der unterdurchschnittliche Preisanstieg bei Neubauten, die zwischen 1950 und 1990 gebaut wurden, mit lediglich 1,3 bis 1,8 Prozent jährlich. Dazwischen liegen die kleinen Wohnungen, die in der wachsenden Single-Gesellschaft immer stärker nachgefragt werden, mit einer Verteuerungsrate von 3,5 Prozent jährlich. Auch wenn sich die Wachstumsrate von 2011 zu 2013 etwas verlangsamt hat (2011 – 2013 = 6,3 Prozent; 2009 – 2011 = 7,9 Prozent), beklagen viele Wohnungssuchende in Berlin überteuerte Mieten.
Die Geschichte und Rechtsgrundlage des Mietspiegels
Nach der Kritik am 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz führte man im Jahr 1974 im 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz den Mietspiegel ein um den Rechtsbegriff der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ zu konkretisieren. Dabei legte man fest, dass ein Mietspiegel auf einer objektiven, empirischen und repräsentativen sozialwissenschaftlichen Untersuchungsgrundlage erstellt werden soll, da sich die Gerichte zu damaligen Zeit oft überfordertet sahen, im Einzelfall eine genaue Vergleichsmiete festzustellen.
Zusammensetzung des Mietspiegels
Ein qualifizierter Mietspiegel, so wie der Berliner, muss alle zwei Jahre erneuert werden. Dabei wird auf Faktoren geachtet, wie der Bezirk, indem sich die Wohnung befindet, die Lage zu öffentlichen Nahverkehrsmitteln, Verkehrslärm und ähnlichen Faktoren, außerdem wird das Baujahr, die Qualität der Wohnungsausstattung und die Energieeffizienz mit beachtet. Dabei werden nur Wohnungen in Betracht gezogen, deren Vertragsabschluss nicht länger als vier Jahre zurückliegt und die auf dem freien Wohnungsmarkt verfügbar sind, das heißt nicht durch Sozialprogramme des Staates gefördert werden oder vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Ebenso werden gewerblich genutzte Immobilien nicht hinzugezählt.
Das Anwendungsgebiet des Mietspiegels
Der Mietspiegel dient als einfaches, objektives und kostengünstiges Vergleichsinstrument für Mieter und Vermieter. Der Mieter hat durch den Mietspiegel eine Möglichkeit an der Hand ungerechtfertigte Mieterhöhung aufzudecken und sich dagegen zur Wehr zu setzen. Der Vermieter kann bevorstehende Mieterhöhungen mit dem Mietspiegel legitimieren, da er aufzeigen kann, dass die Miete, an das Niveau der Umgebung angepasst wird.
Jedoch greift der Mietspiegel aktuell nicht bei Neuvermietungen. Dazu müsste der Berliner Senat Wohnungsmangel ausrufen. In dem Fall würde der §5 des Wirtschaftsstrafgesetzes zur Mietpreiserhöhung gelten, dann wären Mieten von über 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verboten.
