Das Bestellerprinzip: Es zahlt, wer den Makler beauftragt
Schon seit Jahren fordert Bündnis 90/Die Grünen und andere Verbände eine Anpassung der Provision zugunsten des Mieters. Im Oktober 2012 hat sich erstmals ein breites Parteienspektrum für eine Novellierung der Provisionsregelung ausgesprochen. Impulsgeber war Hamburg, weitere Bundesländer zeigten ihre Zustimmung, darunter auch die Bundeshauptstadt Berlin. Die Antragenden forderten das so genannte Bestellerprinzip.
CDU/CSU und SPD haben sich nun im Rahmen Ihrer Koalitionsverhandlungen auf ein “Paket für bezahlbares Wohnen und Bauen” (Stichpunktartige Zusammenfassung unten) geeinigt. Dieses beinhaltet unter anderem die vieldiskutierte Mietpreisbremse sowie das Bestellerprinzip für Immobilienmakler. Das Bestellerprinzip sieht vor, dass in Zukunft der Makler von demjenigen bezahlt wird, der ihn auch beauftragt hat. Dies betrifft Hausverwaltungen und Immobilieneigentümer, aber auch Suchinteressenten, die einen Makler mit der Suche nach ihrer Traumimmobilie beauftragen.
In Gebieten mit angespannter Wohnungsmarktlage (wie in Berlin) sind es derzeit hauptsächlich die Wohnungssuchenden, die die Maklerprovision tragen. Dies könnte sich mit dem Bestellerprinzip ändern. Die Maklercourtage beträgt dabei auch weiterhin höchstens 2,38 Nettokaltmieten.
Für das Bestellerprinzip spricht die finanzielle Entlastung der Wohnungssuchenden. Ansprechende Wohnungen in attraktiven Lagen, die vorher nur für Bewerber erwägenswert waren, in deren Budget auch die Maklercourtage passte, bieten sich nun einem weitaus größeren Spektrum an Interessenten. Der Vorteil für den Mieter ist offensichtlich: entfällt zukünftig die Maklerprovision, spart er zusätzliche Kosten bei der Wohnungssuche. Es ist richtig, dass die Kosten für den Wohnungssuchenden reduziert werden. Allerdings hat dies auch weitere Auswirkungen: Wenn die Maklercourtage für Mietinteressenten wegfällt, werden auf eine Wohnung weitaus mehr Bewerber kommen, als es derzeit der Fall ist. Die Wohnungssuche wird somit eventuell preiswerter, aber auch nicht einfacher.
Aus dem Bestellerprinzip könnte eine Bereinigung des Marktes resultieren. Die ca. 30.000 Maklerunternehmen in der BRD wären mit einer noch härteren Konkurrenz konfrontiert. Nur wer langfristig durch Qualität überzeugen kann, bleibt am Markt. Diese Auswirkung des Bestellerprinzips wäre förderlich für die Branche und ihr Image. Im Koalitionsvertrag ist erstmals die Rede von einem Fachkundenachweis für Immobilienmakler. Dies könnte zu einer weiteren Marktbereinigung und Erhöhung der Qualität führen. Es wird für jedes Unternehmen schwerer werden, sich durchzusetzen. Umso wichtiger ist es, sich ständig einer Qualitätskontrolle zu unterziehen und neue Vermarktungskanäle zu erschließen.
Durch die geänderte Regelung werden zukünftig viele Vermieter die Vermarktung ihrer Objekte wohl auch selbst übernehmen. Unter dem Wegfall eines Maklers könnte jedoch die Objektpräsentation leiden: Wenn sich ausgelastete Hausverwaltungen die Kosten für einen Makler sparen und die Vermietung von Immobilien selber in die Hand nehmen, könnte sich die Qualität der Exposés und Präsentationen in Onlineportalen verschlechtern. Unsere Erfahrung zeigt, dass schon jetzt viele Verwalter ihre Kapazitäten erreicht haben. Wenn zukünftig auch noch die Immobilienbewerbung aus Kostengründen selbst geleistet werden muss, könnten Qualitätseinbußen die Folge sein. Für die Verwaltungen bedeutet dies eine Reduktion der Nachfrage und somit eventuell auch des Mietpreises.
Das Argument „Eigentümer werden die zusätzlichen Kosten auf die Miete umlegen“ möchten wir für den Berliner Markt entkräften. Zum Einen handelt es sich bei dem nicht gebunden Wohnungsraum um einen Preis der sich aus Angebot und Nachfrage zusammensetzt. Somit wird der Eigentümer nicht seine Kosten umlegen, sondern den bestmöglichen Mietpreis versuchen zu erzielen. Zum Anderen ist im Koalitionsvertrag eine Mietpreisbremse bei Neuvermietung für angespannte Wohnungsmärkte verankert. Die maximale Miete errechnet sich aus unserer Sicht nahezu automatisch.
Zusammenfassung des Koalitionsvertrag auf den Bereich „Bezahlbares Wohnen“
Bei Neuvermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, dieses Instrument haben die Länder für die nächsten 5 Jahre in der Hand; Neubau & umfangreiche Sanierungen sind hiervon ausgenommen.
Bestandsmieten dürfen nur noch um 15 % innerhalb von vier Jahren erhöht werden.
Die Modernisierungsumlage auf die Mieter sinkt von 11 auf 10 %.
Für Immobilienmakler soll ein Fachkundenachweis eingeführt werden.
Im Maklerbereich soll ein erfolgsunabhängiges Honorar eingeführt werden.
Wiedereinführung der degressiven Abschreibung in Teilmärkten für 5 Jahre.
Förderung von genossenschaftlichem Wohnen.
Schaffung studentischen Wohnraums.
Im Bereich der Liegenschaftspolitik soll vermehrt auf das Höchstgebotverfahren verzichtet werden, wenn sich im Bauprojekt „bezahlbares Wohnen“ wieder findet.
Im sozialen Wohnungsbau sollen Leistungshöhe und Miethöchstbeträge an die Bestandmieten angepasst werden.
